Makaleler

TAPU İŞLEMLERİNDE ARABULUCULUK UYGULAMALARI

1. Giriş

Son dönemde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ve 7531 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerle birlikte, taşınmazın devrine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına, taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bu düzenlemeler, uyuşmazlıkların daha hızlı, etkin ve dostane bir şekilde çözülmesini sağlamayı amaçlamaktadır.

2. Arabuluculuk Anlaşma Belgelerinin Tapu Sicilinde Uygulanması

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşmaya varması halinde, bu anlaşmanın tapu siciline tescili mümkündür. Ancak bunun için bazı şartların ve prosedürlerin yerine getirilmesi gerekmektedir.

2.1. İcra Edilebilirlik Şerhi Alınması

Arabuluculuk anlaşma belgesinin tapu sicilinde işlem görebilmesi için, anlaşma belgesine mahkeme tarafından icra edilebilirlik şerhi verilmesi zorunludur. Bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Mahkeme, anlaşma belgesini şu açılardan inceler:

• Arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı,
• Taşınmazın devri veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin kanuni sınırlamalara, usul ve esaslara uyulup uyulmadığı.

2.2. Anlaşma Belgesinin İçeriği

Anlaşma belgesinin tapu sicilinde işleme alınabilmesi için aşağıdaki unsurları içermesi gerekmektedir:

• Tarafların kimlik bilgileri: T.C. kimlik numarası, ad-soyad, anne ve baba adı, doğum tarihi, kimlik kartı seri numarası.
• Vekil aracılığıyla imzalanmışsa vekalet bilgileri: Vekaletnamenin ait olduğu noter, tarih ve yevmiye numarası.
• Taşınmazın tanımlayıcı bilgileri: İl, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, varsa blok, kat ve bağımsız bölüm numarası; taşınmaz hisseli ise hisse oranları.
• Anlaşma bedeli: Taşınmazın devri veya hak tesisine ilişkin bedel.
• Taşınmazın güncel tapu kaydındaki takyidatlar: İpotek, şerh, beyan, hak ve mükellefiyetler gibi kısıtlamalar.
• Tarafların ve arabulucunun ıslak imzaları.

Anlaşma belgesinde, tarafların irade beyanları açık, net ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.

2.3. Tapu Siciline Tescil İşlemi

İcra edilebilirlik şerhi alınmış arabuluculuk anlaşma belgesi ile tapu müdürlüğüne başvurulduğunda, aşağıdaki adımlar izlenir:

• Gerekli İnceleme ve Değerlendirme: Tapu müdürlüğü, taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen incelemeleri yapar. Taşınmaz üzerindeki mevcut kısıtlamalar, ipotekler ve diğer takyidatlar değerlendirilir.
• Harç ve Ücretlerin Ödenmesi: İşlemin türüne göre tapu harcı ve döner sermaye ücretleri tahsil edilir.
• Tescil İstem Belgesinin Düzenlenmesi: Resmi senet düzenlenmeksizin, tescil istem belgesi hazırlanarak işlem gerçekleştirilir.

2.4. Özel Durumlar

• Vesayet veya Velayet Durumu: Taraflardan birinin vesayet veya velayet altında olması halinde, yasal temsilcilerin katılımı ve gerekli izinlerin alınması gerekmektedir.
• Tüzel Kişiler: Tüzel kişiler adına yapılacak işlemlerde, temsil yetkisine sahip kişilerin anlaşma belgesini imzalaması ve yetki belgelerinin sunulması gerekir.
• Mirasçılık Durumu: Miras paylarının paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya mirasçıların kendi aralarında yapacakları anlaşmalar, arabuluculuk yoluyla gerçekleştirilebilir.

3. Dava Şartı Olarak Arabuluculuk (Madde 18/B)

Bazı uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak belirlenmiştir. Bu uyuşmazlıklar şunlardır:

• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi,
• Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç),
• Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu haklarından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Bu durumlarda, arabuluculuk sürecine başvurulmadan dava açılması mümkün değildir.

3.1. Arabuluculuk Süreci Sonunda Anlaşma

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşmaya varması halinde:

• İcra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
• Anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanunlarda yer alan sınırlamalara, usul ve esaslara uygun olarak düzenlenir.
• İcra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesi ile tapu sicilinde tescil işlemi yapılabilir.

4. Önemli Hususlar

• Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanması Şerhi (Madde 17/B): Arabuluculuk sürecinde tarafların talebiyle tapu siciline konulabilecek bu şerh, en fazla üç ay süreyle tasarruf yetkisini kısıtlar. Bu şerh, anlaşma sağlanamaması veya tarafların talebiyle kaldırılır.
• Taşınmaz Üzerindeki Kısıtlamalar: Tapu sicilinde tasarrufu yasaklayıcı şerhler veya kısıtlamalar varsa, arabuluculuk anlaşma belgesine dayalı tescil işlemi yapılamayabilir. İlgili kısıtlamaların kaldırılması veya gerekli izinlerin alınması gerekmektedir.
• Yeni Kısıtlamaların Ortaya Çıkması: Anlaşma belgesinin imzalanmasından tesciline kadar geçen sürede taşınmaz üzerine yeni bir kısıtlama konulmuşsa, tescil işlemi için tarafların tamamının katılımı gerekebilir.
• Harç ve Ücretler: Tescil işlemlerinde, işlemin mahiyetine göre tapu harcı ve döner sermaye ücretleri tahsil edilir. Tasarruf yetkisinin kısıtlanması şerhi işlemlerinde tapu harcı alınmaz, ancak döner sermaye ücreti tahsil edilir.

5. Nexpo Legal Olarak Hizmetlerimiz

Nexpo Legal olarak, arabuluculuk süreçlerinde ve tapu sicilinde yapılacak işlemlerde müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sağlamaktayız. Deneyimli ekibimizle:

• Arabuluculuk sürecinin başlatılması ve yönetilmesi,
• Anlaşma belgelerinin hazırlanması ve icra edilebilirlik şerhinin alınması,
• Tapu sicilinde tescil işlemlerinin yürütülmesi,
• Taşınmazlarla ilgili her türlü hukuki danışmanlık hizmeti konularında yanınızdayız.

Bu yeni düzenlemeler ışığında, taşınmaz uyuşmazlıklarınızın hızlı ve etkin bir şekilde çözümlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Nexpo Legal