أحدثت موافقة وزارة البيئة والتطوير العمراني وتغير المناخ في الجمهورية التركية، المؤرخة في 18.09.2026 وتحمل الرقم 36189470-125.01.01/21900458، تغييراً جذرياً فيما يتعلق بتقارير التقييم المستخدمة في طلبات الحصول على الجنسية المبنية على التملك العقاري، والتي تتم بموجب اللائحة التنفيذية لـ قانون الجنسية التركية. وبموجب هذا التنظيم، أصبح من الممكن إصدار تقارير التقييم المستخدمة في طلبات الجنسية من قبل أي شركة تقييم مرخصة من قِبل مجلس أسواق المال (SPK). وقد تم إدراج هذا التنظيم في التعميم رقم 2024/2، مما ينهي إلزامية المضي قدماً عبر مؤسسة “GEDAŞ”، والتي كانت في السابق المؤسسة الوحيدة المعتمدة عملياً خلال عملية التقييم.
حرية اختيار شركة التقييم
في ظل التنظيم الجديد، أصبح بإمكان مقدم الطلب الاختيار من بين شركات التقييم التي تستوفي الشروط المنصوص عليها في التشريعات. وفي الواقع، ووفقاً للتعميم، يتم تقديم طلبات تقارير التقييم عبر نظام “ويب تابو” (Web Tapu)، كما هو الحال في النظام السابق، ويمكن اختيار أي شركة تقييم من خلال خوارزمية تفضيلية أو تلقائية تتناسب مع الغرض من الطلب.
الشروط المطلوبة: ترخيص SPK والتسجيل في نظام TADEBİS
من النقاط المهمة التي يجب ملاحظتها هنا أن الحرية الممنوحة لا تعني إمكانية العمل مع كل شركة تقييم في السوق. إذ يجب أن تكون شركة التقييم مرخصة من قبل مجلس أسواق المال (SPK)، وأن تتمتع بعضوية نشطة في اتحاد خبراء التقييم التركي (TDUB)، وأن تكون مسجلة في نظام TADEBİS. لذلك، عند اختيار شركة تقييم لملفات الجنسية، لن يكون كافياً أن تكون مجرد شركة تعمل تجارياً؛ بل سيتم التحقق بشكل منفصل مما إذا كانت المؤسسة المعنية تستوفي المتطلبات الفنية والإدارية المنصوص عليها في التشريعات.
ميزة في إدارة العملية والتنسيق
بالنسبة لـ Nexpo Legal، فإن النتيجة الأهم لهذا الإجراء الجديد هي أنه يتيح إدارة عملية التقييم بفعالية أكبر ضمن الجدول الزمني العام لمعالجة الملف. لا سيما في العملية التي تتكون من مراحل مترابطة مثل شراء العقار، وإتمام معاملات الدفع، وإعداد تقرير التقييم، وتنفيذ معاملات الطابو (سند الملكية)، ثم تقديم طلب الجنسية؛ حيث ستوفر القدرة على اختيار شركة تقييم مناسبة مزايا عملية من حيث الوقت والتنسيق. ومع ذلك، فإن توسيع نطاق اختيار الشركة لا يعني أن المعايير الفنية التي تخضع لها تقارير التقييم قد تغيرت. بل يجب أن تستمر كتابة تقارير التقييم وفقاً لمعايير التقييم الدولية، ولوائح اتحاد خبراء التقييم التركي (TDUB)، والإجراءات والمبادئ التي تحددها المديرية العامة للطابو والمسح العقاري (TKGM).
القيمة المعتمدة: القيمة السوقية والمعايير
من القضايا الأساسية التي يجب التأكيد عليها فيما يتعلق بطلبات الجنسية هي القيمة السوقية التي يستند إليها تقرير التقييم. وفي التعميم، تُعرّف القيمة السوقية بأنها القيمة التقديرية لصفقة بيع يُتوقع أن تتم بين مشترٍ وبائع على دراية ورغبة، في ظل ظروف سوقية مناسبة اعتباراً من تاريخ التقييم؛ ويُنص صراحةً على أن القيمة التي يجب الاعتماد عليها في معاملات الطابو والمسح العقاري هي القيمة السوقية. من ناحية أخرى، تظهر “القيمة السوقية القائمة على الاستخدام القانوني” بشكل منفصل في التقرير، ولكن الغرض منها هو إعلام الأطراف المعنية.
في هذا السياق، وعلى الرغم من أن إتاحة فرصة اختيار شركة التقييم توفر مرونة أكبر في إعداد تقرير التقييم في ملفات الجنسية، إلا أنها لا تلغي الحساسية المتعلقة بتوافق محتوى التقرير والتقييم مع التشريعات. إذ يجب على شركات التقييم مقارنة الوضع القانوني والفعلي للعقار، وإبراز الاختلافات بين الوضع الحالي والمشروع المعماري عند الضرورة، وإعداد التقرير بطريقة تعكس الحالة الحقيقية للعقار. وعلاوة على ذلك، يُشترط أيضاً أن تتضمن تقارير التقييم صوراً توضح بوضوح جوانب معينة مثل حالة العقار ومستوى البناء.
مدة صلاحية تقارير التقييم
وفقاً للتعميم، تم تحديد مدة صلاحية تقارير التقييم التي ستُستخدم في معاملات سند الملكية (الطابو) بـ 12 شهراً. ومع ذلك، في حال حدوث تغييرات في سجلات الطابو قد تؤثر على قيمة العقار بعد إصدار التقرير، فقد يكون من الضروري الحصول على تقرير تقييم جديد حتى لو لم تنتهِ فترة الـ 12 شهراً بعد. لهذا السبب، فإن مجرد الحصول على التقرير ليس كافياً لملفات الجنسية؛ بل من الضروري أيضاً متابعة الوضع القانوني والفعلي للعقار خلال الفترة الزمنية الفاصلة بين إصدار التقرير ومعاملة الطابو.
الخلاصة والتقييم
في الختام، يُشكل التنظيم الصادر بموافقة الوزارة بتاريخ 18.09.2026 تغييراً مهماً من حيث جعل عملية التقييم أكثر مرونة وقابلية للتخصيص في طلبات الجنسية التركية المبنية على التملك العقاري. على وجه الخصوص، فإن السماح بالاختيار من بين شركات التقييم المرخصة من قبل مجلس أسواق المال (SPK) والتي تستوفي الشروط المحددة في التشريعات، بدلاً من عملية التقييم التي كانت تُجرى سابقاً عبر مؤسسة واحدة في الممارسة العملية، سيمكن مكاتب المحاماة العاملة في مجال الجنسية من التصرف بفعالية أكبر في إدارة الملفات.
ومع ذلك، فإن النظام الجديد لا يعني التخلي عن أي توحيد للمعايير في عملية التقييم. على العكس من ذلك، ففي حين تم تحرير عملية اختيار شركة التقييم، فإن الالتزامات المتعلقة بالمحتوى الفني لتقرير التقييم، والعرض الدقيق للوضع الفعلي والقانوني للعقار، وتحديد القيمة السوقية وفقاً للتشريعات، والانتهاء السليم من التقرير من خلال أنظمة TKGM تظل كما هي تماماً. لذلك، لضمان التنفيذ السليم لملفات الجنسية في العهد الجديد، من المهم ليس فقط اختيار شركة التقييم المناسبة، بل يجب أيضاً أن تتم مراجعة التقرير الصادر عن الشركة المختارة بعناية من قِبل مكتب المحاماة جنباً إلى جنب مع الشروط العامة للملف.
باختصار، تم تقديم حرية كبيرة في اختيار شركة التقييم بموجب التنظيم الجديد؛ ومع ذلك، تم الحفاظ على شروط الامتثال التشريعي والإشراف الفني فيما يتعلق بتحديد قيمة العقار، والذي يشكل أساس طلبات الجنسية. ومن هذا المنطلق، يمكن اعتبار التنظيم بداية لحقبة تنفيذ جديدة تسمح بإدارة مرحلة التقييم بفعالية أكبر في إجراءات الحصول على الجنسية لكل من مقدمي الطلبات ومكاتب المحاماة التي تدير العملية باحترافية.
