التحول الحضري في تركيا: عقود البناء للملاك الأجانب

1. الهيكل المنهجي واستراتيجيات التمثيل لقانون التحول الحضري

تتأسس عمليات التحول الحضري في تركيا على أساس قانوني معقد للغاية يقع عند تقاطع قانون العقارات، وقانون الالتزامات، والقانون الإداري، ويتم تنفيذها في إطار قانون تحويل المناطق المعرضة لمخاطر الكوارث رقم 6306 ولوائحه التنفيذية ذات الصلة.

إن مشاركة ملاك العقارات من ذوي الجنسيات الأجنبية كأطراف في هذه العملية يرفع الموضوع إلى ما هو أبعد من علاقة المقاول والمالك القياسية؛ فهو يتطلب دمج سلطة التمثيل الدولي، والتشريعات القنصلية، وهياكل الدفع عبر الحدود، والإجراءات الإدارية المحددة المتعلقة بقانون الأجانب. إن عقد البناء مقابل حصة في الأرض (Construction Agreement in Return for Land Share)، والذي يشكل العمود الفقري الرئيسي للتحول الحضري، هو اتفاق تبادلي ذو طبيعة مختلطة بموجب طابعه القانوني، حيث يجسد عناصر من كل من عقد المقاولة كما هو منظم في قانون الالتزامات التركي (TCO) ووعد بيع العقار كما هو منظم في القانون المدني التركي (TCC).

وفي إطار خدمات الاستشارات القانونية التي نقدمها للمستثمرين الأجانب الذين يدخلون عملية التحول الحضري، تقدم هذه الدراسة تحليلاً عميقاً للمفاوضات مع المقاولين، والعلاقات مع الملاك الشركاء الآخرين، والبنود التعاقدية الحاسمة، والإجراءات الإدارية أمام البلديات، والمراحل الإجرائية التي يجب أن يشارك فيها المالك بنشاط، في ضوء السوابق الماضية وتشريعات عام 2026 الحالية.

أ. تمثيل الملاك الأجانب وإدارة أزمات التوكيل

الخطوة الأولى للأمان القانوني في عمليات التحول الحضري هي التأسيس الخالي من العيوب للتوكيلات التي ستمثل المستثمر أمام السلطات الرسمية والمقاول.

في الممارسة العملية، ومن أجل تسريع عملية البناء لصالحهم، يطالب المقاولون ملاك الأراضي بتوكيلات مجهزة بصلاحيات واسعة للغاية تتدخل مباشرة في حقوق الملكية، مثل نقل الملكية، وتأسيس الرهون العقارية، وسلطة البيع لأطراف ثالثة. إن النقل المباشر لهذه الصلاحيات – والتي لا يمكن للمستثمرين الأجانب توقع عواقبها القانونية بالكامل – إلى المقاول قد يؤدي إلى أضرار لا يمكن إصلاحها. ومن أجل القضاء على هذا الخطر، من الضروري تنفيذ استراتيجية التوكيل المزدوج في ضوء التجارب السابقة.

يجب منح التوكيل الأول مباشرة إلى المحامين (Attorneys-at-law) وأن يحتوي على صلاحيات واسعة مثل الحماية الكاملة للحقوق على العقار، وتنفيذ الاتفاقيات، وتقديم الطلبات للحصول على المنح الرسمية، وعند الضرورة، تقييد صلاحيات المقاول أو عزله.

أما التوكيل الثاني، من ناحية أخرى، فيجب إعداده ليمنح للمقاول؛ ومع ذلك، يجب أن يقتصر هذا المستند بشكل صارم على الصلاحيات الفنية التي توفر فقط المتابعة الإدارية للبناء، مثل الحصول على رخص البناء، والموافقة على المشاريع المعمارية، وتعيين رئيس الموقع، وإقرارات مكان العمل لمؤسسة الضمان الاجتماعي (SGK)، ويجب استبعاد صلاحيات البيع والنقل بدقة من النص.

وتواجه العقبات البيروقراطية خلال المرحلة التي يصدر فيها المستثمرون الأجانب توكيلات خارج تركيا. ينظم القانون التركي أن الاتفاقيات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية والتوكيلات التي تشكل أساس هذه الاتفاقيات يجب أن تُنفذ في شكل سند صادر بحكم الوظيفة (düzenleme şeklinde) في حضور كاتب عدل (نوتر).

وعندما يتقدم الملاك إلى البعثات الدبلوماسية التركية في بلدانهم، إذا لم يكن هناك مترجم تركي محلف متاحاً داخل القنصلية، يتم رفض المعاملات وتحدث تأخيرات تستمر لأشهر.

وعلى الرغم من أن التوكيلات المصدقة (الأبوستيل) التي يتم الحصول عليها من كتاب العدل الأجانب لعمليات التقاضي مقبولة من قبل المحاكم التركية، إلا أن النظام الخاص لمديريات السجل العقاري يدخل حيز التنفيذ في المعاملات العقارية التي تشكل أساس التحول الحضري. ووفقاً لهذا النظام، لا تقبل مديريات السجل العقاري سوى التوكيلات الصادرة أمام كتاب العدل الأتراك أو البعثات الدبلوماسية التركية. ونحن في Nexpo Legal، ننسق شخصياً التنظيم بأكمله حتى لا يضيع المستثمرون الوقت في البيروقراطية القنصلية ويمكنهم إصدار التوكيل الصحيح الذي سيكون صالحاً في معاملات سند الملكية (الطابو) دفعة واحدة وبسلاسة.

ب. تكافؤ جواز السفر وتكامل الهوية الأجنبية

أزمة أخرى قد يواجهها الملاك الأجانب مع السلطات الإدارية أثناء عملية التحول الحضري هي عدم التطابق بين معلومات الهوية/جواز السفر المستخدمة وقت شراء العقار ومعلومات جواز السفر الحالي. وفي حالات تجديد جوازات السفر، أو تغيير اللقب بسبب الزواج، أو وضع الجنسية المزدوجة، قد تنشأ تناقضات بين الأسماء وأرقام المستندات في سجلات الأراضي والهويات الحالية.

وقد يؤدي هذا عدم التطابق إلى تعقيدات كبيرة في طلبات الحصول على منح التحول الحضري المدعومة من الدولة (مثل حملة “النصف منا” / “Yarısı Bizden”) وفي إجراءات الترخيص أمام البلدية.

إن عدم وجود إقامة سارية المفعول في تركيا أو رقم هوية أجنبي للمستثمرين الأجانب قد يخلق عقبات بيروقراطية يصعب التغلب عليها في إجراء الإجراءات الإدارية ضمن عملية التحول الحضري وفي التقدم بطلب للحصول على المنح الحكومية المجدية. ومع ذلك، في مثل هذه الاختناقات المحددة، ومن خلال تجاوز الإجراءات القياسية، نتدخل بالحلول القانونية والإدارية البديلة التي نقدمها لعملائنا وفقاً لخبرتنا الواسعة في هذا المجال. وبفضل أساليب التكامل المتخصصة لدينا والتي تسارع العمليات البيروقراطية، فإننا نقضي بسلاسة على العقبات التي تعيق استثماراتكم.

2. العلاقات مع الملاك الشركاء الآخرين وقاعدة الأغلبية المطلقة

تعد النزاعات بين الملاك الشركاء الآخرين في المبنى أحد أكبر العقبات التي تعيق عملية الاتفاق مع المقاول في مشاريع التحول الحضري. واعتباراً من عام 2026، أدت التعديلات الجذرية الصادرة في اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 إلى تقليص قوة ملاك الأقلية في تعطيل العملية بشكل كبير.

إن نصاب اتخاذ القرار، والذي كان يتطلب الإجماع أو أغلبية الثلثين في السنوات السابقة، يمكن اعتماده الآن بالأغلبية المطلقة (Absolute Majority) فيما يتعلق بالمسائل مثل هدم الهياكل الخطرة، وتوحيد (tevhid) القطع الأرضية، والفرز (ifraz)، واختيار المقاول، والموافقة على عقد البناء مقابل حصة في الأرض. وفقاً للوائح القانونية الجديدة، يتم إخطار القرار المعتمد من قبل الأغلبية المطلقة لحصص الأرض المملوكة إلى الملاك الآخرين الذين لم يشاركوا في القرار أو عارضوه من خلال كاتب عدل، وتُمنح فترة قانونية لهم لتنفيذ الاتفاقية.

وفي تشريعات التحول الحضري في تركيا، يتم تطبيق قاعدة الأغلبية المطلقة لضمان تقدم المشاريع بسرعة دون مواجهة اختناقات. ووفقاً لهذا التنظيم القانوني الحالي، لم يعد يتم السعي للحصول على موافقة جميع الملاك الشركاء للقرارات الأساسية مثل هدم المبنى أو إعادة بنائه أو تصميمه؛ ويُعتبر قرار أولئك الذين يملكون أكثر من نصف حصص الأرض كافياً.

ومع ذلك، فإن هذا النظام العملي ينطوي على خطر حرج بالنسبة للمستثمرين غير المندمجين في العملية: حيث يمكن عرض حصص الأراضي لملاك الأقلية الذين لا يمتثلون لقرار الأغلبية للمزاد العلني تحت تنسيق الإدارة وبيعها للملاك الشركاء الآخرين أو المؤسسات العامة. وعند هذا المنعطف، من الأهمية بمكان منع مخاطر خسارة الملكية هذه استباقياً والتي قد تتطور خارج إرادة المستثمرين الأجانب؛ ونوصي بأن يتم تأمين استثماراتكم من قبل فريق محترف من خلال تمثيلكم قانونياً في عمليات اتخاذ القرار (الجمعيات العامة للملاك الشركاء).

ويمكن بيع حصص الأراضي للملاك الذين يفشلون في الامتثال لقرار الأغلبية خلال الفترة القانونية دون عذر مبرر من خلال طريقة المزاد العلني (Auction Method) تحت تنسيق الإدارة أو وزارة البيئة والتطوير العمراني والتغير المناخي، في المقام الأول للملاك الشركاء الآخرين الموافقين، وإذا تعذر التوصل إلى اتفاق، لأطراف ثالثة أو لإدارة التطوير الإسكاني في تركيا (TOKİ). ولضمان عدم تعرض الملاك الأجانب لخطر المزاد هذا أو استغلالهم من قبل الأغلبية، فإن المشاركة في الجمعيات العامة للملاك الشركاء في المبنى مباشرة من خلال ممثليهم القانونيين والتدخل في قرارات الأغلبية المطلقة المعتمدة في الوقت المناسب سيوفر ميزة استراتيجية.

وفي واقع الأمر، عندما يبدأ البناء نشطاً، فإن تشكيل “مجلس ممثلين” (لجنة البناء) من قبل الملاك الشركاء وتفويضهم في أمور مثل الاختيارات المعمارية والإشراف على البناء هو الأسلوب الأكثر عملية الذي يحل فوضى التواصل في هياكل الملكية المتعددة. إن دمج المستثمر في مثل هذه المجالس بناءً على طلبه أو تمثيله داخل هذه المجالس هي من بين الخطوات القانونية التي يجب اتخاذها لضمان التنفيذ الشفاف والسلس للبناء.

3. المفاوضات الأولية مع المقاول، إدارة الأزمات الفنية، والإجراءات البلدية

تشكل الفترة السابقة لتنفيذ عقد البناء مقابل حصة في الأرض مرحلة يتم فيها التفاوض على العقبات الفنية وحالات عدم اليقين الناتجة عن الإجراءات الإدارية البلدية، وحيث يتصرف المقاولون بعجلة بسبب الضغوط التضخمية.

أ. الوضع التنظيمي، والارتفاع المقطعي (Kot Kesit)، وTEİAŞ، وأزمات المشروع (DWG)

من أجل أن يصل الاتفاق مع المقاول إلى شكله النهائي في التحول الحضري، يجب صياغة المشروع المعماري الأولي (Avan Proje) أو المشروع النهائي وفقاً للوضع التنظيمي (Zoning Status) للأرض. ومع ذلك، فإن الطلبات المقدمة أمام البلديات بشأن “الوضع التنظيمي” (İmar Durumu)، و”مخطط محاذاة البناء” (İnşaat İstikamet Rölövesi) (وثيقة الإحداثيات التي توضح كيفية تموضع الهيكل على الأرض)، وغيرها من الطلبات ذات الصلة قد تعوقها أعباء المؤسسات والمنظمات على الأرض أو خطوط العبور الفنية.

على سبيل المثال، في حالة مرور خط جهد عالٍ تابع لشركة TEİAŞ (الشركة التركية لنقل الكهرباء) تحت الأرض أو فوقها، لا يمكن لقسم التنظيم العقاري في البلدية تحديد مسافات الارتداد وحدود المنطقة دون الحصول على رأي إيجابي من TEİAŞ. وما لم يتم تحديد الحدود، لا يمكن أن تصبح الأمتار المربعة القانونية نهائية؛ وما لم تصبح الأمتار المربعة نهائية، لا يمكن صياغة مخططات الطوابق القائمة على الأوتوكاد (DWG)، وبالتالي، يظل من الغامض ما هو القسم المستقل الذي سيتسلمه المالك المستثمر.

في بيئة عدم اليقين هذه، قد يفرض المقاولون تنفيذ الاتفاقية دون إرفاق المشروع بها من أجل منع خسارة الوقت. وضد ضغط المقاولين، من الأهمية بمكان إدراج أحكام حمائية محددة في الاتفاقية تضمن حقوق الملكية وقيمة القسم المستقل. ومن خلال القضاء على هذه المخاطر التي قد تنجم عن حالات عدم اليقين الفنية خلال مرحلة مفاوضات الاتفاقية، يمكن تأمين الاستثمار عن طريق ضمان عدم وضع توقيع واحد قبل أن تصبح تفاصيل المشروع واضحة.

وتتعلق تكلفة أخرى بشأن الإجراءات البلدية بلوائح مواقف السيارات. وإذا تعذر إنشاء مخصصات لمواقف السيارات في الطوابق الأرضية بسبب تنظيم الملاجئ الإلزامي في المباني الجديدة، يتم حساب “رسوم موقف السيارات” (Otopark Bedeli) بناءً على الأمتار المربعة الإجمالية للأقسام المستقلة وفقاً للائحة التنظيم العقاري للبلدية، ويُشترط إيداع هذه الرسوم لدى البلدية قبل إصدار رخصة البناء. إن مثل هذه التكاليف الإلزامية التي تواجهها العمليات البلدية هي عناصر تؤثر مباشرة على ميزانية الاستثمار الإجمالية للمشروع. وتميل شركات المقاولات عموماً إلى ترك هذه التكاليف غير المؤكدة على عاتق المالك في مرحلة الاتفاق.

ونحن في Nexpo Legal، ندقق في جميع بنود تكلفة البناء، ومسؤوليات الدفع، والالتزامات أمام البلدية حتى أدق التفاصيل أثناء مفاوضات الاتفاقية الخاصة بنا. ونضع جميع الحواجز القانونية اللازمة لمنع تحول التزامات الدفع إلى عبء ديون على المستثمر، ونضمن إجراء العمليات المالية بتخطيط شفاف يصب في مصلحتكم.

ب. الإخلاء وتوقيت تسليم المفاتيح

مسألة أخرى يمارس المقاولون الضغط عليها هي إخلاء المباني القائمة في أقرب وقت ممكن لجعلها جاهزة للهدم من أجل استقرار تكاليف البناء.

إن إخلاء العقار قبل الانتهاء من التوقيعات يترك المستثمر في وضع غير متعاقد عليه وغير آمن. وبمجرد استقرار الأمان التعاقدي، يتم توفير التنسيق من خلال شركات إدارة العقارات لإخلاء الممتلكات الشخصية للمستثمرين الأجانب، ويتم تسليم المفاتيح للمقاول مقابل محضر مكتوب (tutanak) للإجراءات الإدارية (فصل الكهرباء/الماء/الغاز الطبيعي، والتحقق من أن المبنى شاغر، وغيرها من الإجراءات ذات الصلة). وبعد ذلك، قد تبدأ عمليات الهدم والإجراءات الأخرى ذات الصلة.

وبناءً على ذلك، يتم تنفيذ تسليم المفاتيح للمقاول بموجب محضر مكتوب للإجراءات الإدارية. وخاصة بالنسبة للمستثمرين الذين يقيمون في الخارج ويواجهون صعوبات في المتابعة الفعلية للعملية، فإننا ندير شخصياً كامل عمليات إخلاء العقارات والتنسيق الإداري جنباً إلى جنب مع فريق الدعم التشغيلي الداخلي لدينا. ومن خلال ضمان أمن العقار والتنفيذ الكامل لجميع الاستعدادات القانونية قبل الهدم حتى أثناء غياب المستثمر، فإننا نضمن انتقالاً سلسلاً إلى المرحلة التالية من المشروع دون التسبب في أي قلق.

4. الهيكل القانوني لعقد البناء مقابل حصة في الأرض: البنود الحاسمة وتصفية المخاطر

من القواعد الإلزامية وجوب تنفيذ الاتفاقية المراد إعدادها في شكل سند صادر بحكم الوظيفة (düzenleme şeklinde) في حضور كاتب عدل لكي تكون صحيحة وسارية المفعول. إن الاتفاقيات المكتوبة العادية أو النصوص المنفذة فقط مع تصديق التوقيع باطلة بطلاناً مطلقاً، ولا تمنح الأطراف الحق في المطالبة بالأداء. إن مسودات العقود الجاهزة التي يقدمها المقاولون مليئة عموماً بأحكام غير متماثلة تترك ملاك الأراضي في وضع ضعيف. وفي المفاوضات التي نجرها لصالح المالك المستثمر، نولي أقصى درجات الاهتمام للبنود الحاسمة التالية.

أ. الشروط الجزائية أحادية الجانب وأحكام الإنهاء دون إشعار

غالباً ما تحتوي اتفاقيات المقاولين على شروط غير عادلة تمنح المقاول حق الإنهاء دون إشعار وسلطة بيع حصة المستثمر لأطراف ثالثة في حال تأخر مالك الأرض في تنفيذ التزامه (مثل الإخلاء، أو منح التوكيل، أو خطة الدفع المحددة).

ومن الأهمية بمكان أن يتم تحديد شروط الإنهاء غير المتماثلة وغير العادلة هذه من قبل محامٍ خبير خلال مرحلة التوقيع واستبدالها بأحكام عادلة لصالح المستثمر. ونحن في Nexpo Legal، ندمج بدقة آليات قانونية مرحلية وحمائية في الاتفاقية.

ب. تعويض التأخير وتعديل التضخم

يعد الفشل في إتمام البناء في الوقت المحدد من بين الشكاوى الأكثر شيوعاً التي تواجهها عمليات التحول الحضري. وخاصة في ظل ظروف السوق التضخمية، تفقد الشروط الجزائية الثابتة والرمزية المضافة إلى الاتفاقية قبل سنوات ردعها في فترة وجيزة؛ وهذا بدوره يحفز المقاول على تأخير المشروع.

وبناءً على ذلك، خلال مفاوضات الاتفاقية، يمكن تنفيذ آليات حماية محددة تحدّث تلقائياً الأضرار التي قد يتعرض لها المستثمرون في حالة التأخير وفقاً لواقع السوق الحالي، مما يحفز المقاول مباشرة فيما يتعلق بالتسليم في الوقت المحدد.

ج. الأداء المعيب، الأعمال غير المكتملة، وفترات الفحص

وفقاً لقانون الالتزامات التركي (TCO)، عند تسليم البناء، يقع على عاتق المالك التزام بفحص الشقة خلال فترة معقولة وإخطار المقاول بأي أعمال غير مكتملة ومعيبة (خاطئة). وتدرج شركات المقاولات، بسبب مصالحها الخاصة، فترات فحص قصيرة جداً مثل 15 يوماً في الاتفاقيات. ومع ذلك، مع الأخذ في الاعتبار فترات وصول الملاك المقيمين في الخارج إلى تركيا وعمليات الحصول على تقارير الخبراء الفنيين، يجب تعديل هذه الفترة بشكل عادل في الاتفاقية، ويجب التأكيد على أن الفترات القانونية ستطبق على العيوب الخفية (Latent defects) التي تظهر بمرور الوقت اعتماداً على الاستخدام. وفي حال عدم إرسال هذا الإخطار، يُعتبر المستثمر قد قبل الشقة بعيوبها.

د. المواصفات الفنية: معايير المواد والتصنيع

تحدد المواصفات الفنية الملحقة بالاتفاقية ما إذا كان المقاول سيقوم بتصنيع فاخر أم متوسط الجودة. إن العبارات الغامضة مثل “سيتم استخدام مواد فاخرة” أو “سيتم تنفيذ تصنيع من الدرجة الأولى” هي عبارات غامضة قانوناً وستمهد الطريق للاعتراضات. ويجب إدراج جميع المواد بوضوح في قائمة تشمل كل بند، بما في ذلك علامتها التجارية وطرازها وأبعادها.

هـ. الضمانات القانونية: الرهون العقارية وتأمين إتمام المبنى

من الإلزامي تأمين المالك المستثمر ضد خطر قيام المقاول بترك البناء غير مكتمل، أو إشهار إفلاسه، أو تنفيذ تصنيع غير مطابق للمعايير. والأسلوب الأكثر شيوعاً لذلك هو تأسيس رهن عقاري لضمان البناء (İnşaat Teminat İpoteği) في السجل العقاري على حصص الأرض المراد نقلها للمقاول.

وفي عقود البناء مقابل حصة في الأرض، يتم هيكلة رهن الضمان عموماً بطريقتين:

• يتم نقل حصة الأرض المراد منحها للمقاول في بداية العمل مباشرة، ويبدأ المقاول أنشطة البناء بعد نقل حصة الأرض المخصصة لجزئه.
• يبدأ المقاول التصنيع دون نقل حصة الأرض إليه، ويكتسب الحق في تملك حصص الأرض بما يتناسب مع دفعات التقدم (hakediş) المحددة بموجب الاتفاقية بناءً على نسبة التصنيع. ومع تقدم البناء فعلياً (مثل مستوى قبو تحت الأرض 20%، البناء الخشن 40%، التشطيبات الدقيقة 70%، رخصة الإشغال [الأسكان] 100%)، يمكن فك الرهون العقارية المقابلة للمراحل المكتسبة تدريجياً.

علاوة على ذلك، وفي إطار ممارسات التحول الحضري الجديدة، في المشاريع التي تُجرى داخل المناطق الخطرة، ومناطق المباني الاحتياطية، والقطع الأرضية التي تقع فيها الهياكل الخطرة بموجب إطار القانون رقم 6306، تم جعل الأمر إلزامياً على المقاول لاستخراج تأمين إتمام المبنى (Building Completion Insurance) المتوافق مع شروط وزارة الخزانة والمالية أو تقديم ضمان معادل قبل الحصول على رخصة البناء.

ويضمن هذا التأمين أنه في حالة فشل المقاول في الوفاء بالتزامه، تقوم شركة التأمين بإكمال المشروع، مما ينقذ الملاك من الضرر. ومن الضروري ذكر هذا الحكم صراحة في نص الاتفاقية وأن يُكتب أن الأقساط تخص المقاول بالكامل.

5. التمويل، خطط الدفع، والدعم الحكومي: “النصف منا” والمساعدة في الإيجار

تشمل الجدوى المالية للمشروع في التحول الحضري توازن الدفع بين المقاول والملاك، إلى جانب دعم المنح/القروض المقدم من الدولة. ومن الممكن للملاك الأجانب الاستفادة من هذه الفرص؛ ومع ذلك، يخضع هذا لشروط بيروقراطية معينة.

أ. حملة “النصف منا” (تشريعات 2025-2026 الحالية)

تشكل حملة “النصف منا” (Yarısı Bizden)، والتي جعلتها وزارة البيئة والتطوير العمراني والتغير المناخي سارية المفعول، نموذجاً تاريخياً في تمويل التحول الحضري. وتوفر الحملة تسهيلاً هائلاً، لا سيما للمباني الخطرة في إسطنبول.

يجوز للملاك الشركاء من ذوي الجنسية الأجنبية الاستفادة أيضاً من هذا الدعم الحكومي في تركيا عن طريق تقديم الرقم التعريفي الضريبي ومعلومات الهوية الصالحة. وهناك تفصيل قانوني مهم وهو أن الدولة لا تودع هذه المدفوعات في الحساب الشخصي للمالك، بل تدريجياً (بموجب أسلوب دفعات التقدم الذي شرحناه سابقاً) في حساب دفعات تقدم مجمد يتم فتحه في بنك Emlak Katılım أو بنك Ziraat نيابة عن شركة المقاولات (المقاول) من أجل ضمان تقدم البناء.

ب. المساعدة في إيجار التحول الحضري

في حال عدم تقدم الملاك بطلب للحصول على المنحة والقرض أو فشلهم في تلبية الشروط، فإن الدعم الحكومي البديل هو “المساعدة في الإيجار”. ووفقاً للقانون، لا يمكن الحصول على كل من المنحة/القرض والمساعدة الإيجارية الشهرية في آن واحد.

ويتحمل الملاك الأجانب عبء الإثبات لتلقي هذه المساعدة. ومن الإلزامي تقديم طلب المساعدة الإيجارية في غضون سنة واحدة على الأكثر من تاريخ إخلاء المبنى الخطر، وأن يثبت المتقدم أنه أقام فعلياً في العنوان المعني خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة قبل الإخلاء عن طريق فاتورة خدمات كهرباء أو ماء أو غاز طبيعي مسجلة باسمه ومستخرج قيد نفوس قائم على العنوان يتم الحصول عليه من مديرية السجل المدني. وإذا كان المستثمر لا يقيم في العقار ويحتفظ به شاغراً لأغراض الاستثمار فقط، فلن يحق له الحصول على مساعدة الإيجار بموجب القانون.

ج. خطط الدفع الخاصة ومؤشر دفعات التقدم

في العمليات المالية التي تقع خارج نطاق الدعم الحكومي أو تتشكل وفقاً للتفضيلات المحددة لمستثمرينا، فإن توازن الدفع القائم مع المقاول يحمل أهمية حاسمة لأمن المشروع. وفي هذه المرحلة، وبغرض تقليل المخاطر المالية وضمان تقدم المدفوعات بالتوازي مع الأداء الفعلي للمشروع، يجوز اعتماد نظام دفعات التقدم القائم على الأداء والموصى به من قبلنا كأساس.

6. المراحل الحاسمة التي تتطلب المشاركة الفعلية والقانونية للمالك

على الرغم من أن عمليات عقد البناء مقابل حصة في الأرض تتم في الغالب فنياً وإدارياً من خلال المحامين والمقاولين، إلا أن هناك ظروفاً محددة يكون فيها الإجراء المباشر من المستثمرين الأجانب إلزامياً قانونياً أو تشغيلياً.

• منح سلطة التمثيل (التوكيلات): وفقاً لتشريعات السجل العقاري، فإن التوكيلات الصادرة عن كتاب العدل الأجانب ليست صالحة في التحول الحضري، وقد تستهلك الإجراءات القنصلية وقتاً طويلاً. والأسلوب الأكثر حكمة هو أن يسافر المستثمر إلى تركيا في بداية العملية ويصدر شخصياً توكيلاً في حضور مترجم محلف. ونحن في Nexpo Legal، ننسق الإعداد المسبق للبنية التحتية القانونية أثناء زيارات المستثمرين إلى تركيا، لضمان إكمالهم لإجراءات التوكيل بالطريقة الأسرع والأكثر سلاسة.
• تقديم الهوية والبيانات البيومترية: يجب تقديم مستندات تكافؤ الأسماء، والترجمات المحلفة لجوازات السفر، والصور البيومترية شخصياً من قبل المستثمر.
• الحصول على رقم ضريبي: يجب الحصول على رقم تعريف ضريبي محتمل، وهو أمر ضروري لحملة “النصف منا” أو المدفوعات الأخرى.
• الموافقة على الهندسة المعمارية: بعد التغلب على عقبات الوضع التنظيمي وعقبات TEİAŞ التي تم الحصول عليها من البلدية، يتم تقديم المشاريع المعمارية النهائية التي أعدها المقاول للموافقة الرقمية أو الفعلية للمستثمر فيما يتعلق بالتوضيحات مثل واجهة الشقة ومخطط الطابق والأمتار المربعة.
• الإخلاء وتنظيم الممتلكات: بعد تنفيذ الاتفاقية، يتطلب الأمر إخلاء المتعلقات الشخصية داخل الشقة وتسليم المفاتيح من خلال شركات إدارة العقارات.
• أداء الالتزامات المالية: إن استحقاق رسوم مواقف السيارات البلدية، والمدفوعات المقدمة عند تنفيذ الاتفاقية، ودفعات التقدم التي تستحق مع تقدم البناء هي مدفوعات إلزامية يتم تنفيذها شخصياً من قبل المستثمر.
• الفحص والاستلام: عند انتهاء البناء، في اليوم الذي يتم فيه تسلم مفاتيح القسم المستقل (أو خلال الفترة القانونية)، يجب إجراء تحديد العيوب الظاهرة واستخدام المواد غير المطابقة للمعايير داخل الشقة شخصياً من قبل المالك أو مهندس فني/معماري يتم تعيينه من قبله.

7. الإشراف على البناء، حل النزاعات، وإنهاء الاتفاقية

تشكل إدارة الظروف الفنية والقانونية التي قد تنشأ بعد بدء عملية البناء الفصل الأخير من الإجراء. وإذا فشل المقاول في إكمال العمل الملتزم به بموجب الاتفاقية في الوقت المحدد، تحدث ظاهرة تخلف المقاول عن السداد (Default of the Contractor). وعند هذا المنعطف، فإن الخطوات القانونية التي يمكن اتخاذها من قبل ملاك الأراضي وعواقبها هي كما يلي:

أ. الأداء المحدد، تعويض التأخير، وإتمام الأعمال غير المكتملة

إذا تم الانتهاء من البناء بشكل كبير ولكن تُركت بعض الأقسام المستقلة غير مكتملة أو لم يتم تسليمها في الوقت المحدد؛ يحق لمالك الأرض المستثمر، وفقاً لقانون الالتزامات، المطالبة بأداء محدد (إتمام العمل) من المقاول، مع تحصيل تعويضات التأخير أو الشروط الجزائية المحددة في الاتفاقية بشأن الوقت المنقضي في نفس الوقت.

ب. سيناريوهات الإنهاء (قانون الالتزامات والقانون رقم 6306 المادة 6/14)

في حال تعذر إنهاء الاتفاقية بالتراضي بين أطرافها، فمن الإلزامي رفع دعوى قضائية للإنهاء بموجب حكم محكمة. وهنا، تشكل نسبة الإتمام الفعلي التي حققها البناء معياراً حاسماً.

ومع ذلك، وضد مخاطر استهلاك العمليات القضائية لسنوات، تم إدخال آلية الإنهاء الإداري (Administrative Termination) وفقاً للمادة 6، الفقرة 14 من القانون رقم 6306.

وبناءً على ذلك؛ إذا لم يبدأ البناء على الرغم من مرور سنة واحدة من تنفيذ الاتفاقية مع المقاول داخل منطقة التحول الحضري، أو إذا تم إيقاف البناء لفترة تتجاوز 6 أشهر، يجوز إنهاء الاتفاقيات بحكم الوظيفة (من خلال القنوات الإدارية) بناءً على طلب الملاك إلى مديرية التحول الحضري التابعة لوزارة البيئة والتطوير العمراني والتغير المناخي عن طريق اعتماد قرار الأغلبية المطلقة.

وتمنح هذه السلطة الملاك المرونة لنقل المشروع إلى مقاول جديد عن طريق تحريرهم من أروقة المحاكم الطويلة.

أطيب التحيات،
Nexpo Legal