18.09.2026 tarihli ve 36189470-125.01.01/21900458 sayılı T.C. Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı Oluru, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında gerçekleştirilen taşınmaz edinimine dayalı vatandaşlık başvurularında kullanılan değerleme raporları bakımından önemli bir değişiklik getirmiştir. Söz konusu düzenleme ile vatandaşlık başvurularında kullanılacak değerleme raporlarının, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş herhangi bir değerleme kuruluşu tarafından düzenlenebilmesinin önü açılmıştır. Düzenleme, 2024/2 sayılı Genelgeye işlenmiş ve böylece değerleme sürecinde daha önce uygulamada karşılaşılan tek kuruluş olan GEDAŞ üzerinden ilerleme zorunluluğu sona ermiştir.
Değerleme Kuruluşu Seçiminde Serbesti
Yeni düzenleme ile ise başvuru sahibinin, mevzuatta öngörülen şartları taşıyan değerleme kuruluşları arasındantercih yapabilmesi mümkün hale gelmiştir. Nitekim Genelge uyarınca değerleme raporu başvuruları önceki sistemde olduğu gibi Web Tapu üzerinden gerçekleştirilmekte ve talebin amacına uygun olarak tercihli veya otomatik algoritma üzerinden herhangi bir değerleme kuruluşu seçilebilmektedir.
Aranan Şartlar: SPK Yetkisi ve TADEBİS Kaydı
Burada önemle belirtilmesi gereken husus, getirilen serbestinin piyasadaki her değerleme şirketi ile çalışma imkânı anlamına gelmediğidir. Değerleme kuruluşunun, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş olması, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyeliğinin aktif bulunması ve TADEBİS sistemine dahil olması gerekmektedir. Dolayısıyla vatandaşlık dosyalarında değerleme kuruluşu seçilirken, yalnızca ticari faaliyet gösteren bir şirket olması yeterli olmayacak; ilgili kuruluşun mevzuatta aranan teknik ve idari şartları taşıyıp taşımadığı da ayrıca kontrol edilecektir.
Süreç Yönetimi ve Koordinasyon Avantajı
Yeni uygulamanın Nexpo Legal olarak en önemli sonucu, değerleme sürecinin artık dosyanın genel işlem takvimi içerisinde daha etkin şekilde yönetilebilmesine imkân sağlamasıdır. Özellikle taşınmazın satın alınması, ödeme işlemlerinin tamamlanması, değerleme raporunun hazırlanması, tapu işlemlerinin gerçekleştirilmesi ve devamında vatandaşlık başvurusunun yapılması gibi birbirine bağlı aşamalardan oluşan süreçte, uygun bir değerleme kuruluşunun tercih edilebilmesi uygulamada zaman ve koordinasyon bakımından avantaj sağlayabilecektir. Bununla birlikte, kuruluş seçme imkânının genişletilmiş olması, değerleme raporlarının tabi olduğu teknik standartların değiştiği anlamına gelmemektedir. Değerleme raporlarının hâlen uluslararası değerleme standartları, TDUB düzenlemeleri ile TKGM tarafından belirlenen usul ve esaslara uygun şekilde hazırlanması gerekmektedir.
Esas Alınacak Değer: Piyasa Değeri ve Standartlar
Vatandaşlık başvuruları bakımından ayrıca üzerinde durulması gereken temel husus, değerleme raporunda esas alınan piyasa değeridir. Genelgede piyasa değeri, taşınmazın değerleme tarihi itibarıyla uygun piyasa koşullarında, bilgili ve istekli alıcı ile satıcı arasında gerçekleşmesi beklenen alım satım işlemindeki tahmini değer olarak tanımlanmış; Tapu ve Kadastro işlemlerinde esas alınacak değerin de Piyasa Değeri olduğu açıkça belirtilmiştir. Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri ise raporda ayrıca gösterilmekle birlikte ilgilileri bilgilendirme amacı taşımaktadır.
Bu çerçevede, değerleme kuruluşu seçme imkânının getirilmesi, vatandaşlık dosyalarında değerleme raporunun hazırlanması bakımından daha fazla esneklik sağlamakla birlikte, raporun içeriğinin ve değer tespitinin mevzuata uygunluğu konusundaki hassasiyeti ortadan kaldırmamaktadır. Değerleme kuruluşlarının taşınmazın yasal ve fiili durumunu karşılaştırması, gerekli hallerde mevcut durum ile mimari proje arasındaki farklılıkları ortaya koyması ve taşınmazın gerçek durumunu gösterecek şekilde raporlama yapması gerekmektedir. Ayrıca değerleme raporlarında taşınmazın durumu ve inşaat seviyesi gibi hususların açıkça anlaşılmasını sağlayacak fotoğrafların bulunması da öngörülmüştür.
Değerleme Raporlarının Geçerlilik Süresi
Genelge uyarınca tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının kullanım süresi 12 ay olarak belirlenmiştir. Bununla birlikte, raporun düzenlenmesinden sonra taşınmazın değerini etkileyebilecek nitelikte tapu sicil değişikliklerinin meydana gelmesi halinde, 12 aylık süre henüz dolmamış olsa dahi yeni bir değerleme raporu alınması gerekebilmektedir. Bu nedenle vatandaşlık dosyalarında yalnızca raporun alınmış olması yeterli olmayıp, rapor ile tapu işlemi arasındaki süreçte taşınmazın hukuki ve fiili durumunun da takip edilmesi önem arz etmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Sonuç olarak 18.09.2026 tarihli Bakanlık Oluru ile getirilen düzenleme, taşınmaz edinimine dayalı Türk vatandaşlığı başvurularında değerleme sürecinin daha esnek ve tercih edilebilir hale gelmesi bakımından önemli bir değişiklik niteliğindedir. Özellikle daha önce uygulamada tek bir kuruluş üzerinden yürütülen değerleme sürecinin yerine, mevzuatta belirtilen şartları taşıyan SPK lisanslı değerleme kuruluşları arasından tercih yapılabilmesine imkân tanınması, vatandaşlık alanında çalışan hukuk bürolarının dosya yönetiminde daha etkin hareket edebilmesini sağlayacaktır.
Bununla birlikte yeni sistem, değerleme sürecinde herhangi bir standartlaşmanın terk edildiği anlamına gelmemektedir. Aksine, değerleme kuruluşunun seçimi serbestleşirken, değerleme raporunun teknik içeriği, taşınmazın gerçek ve hukuki durumunun doğru şekilde ortaya konulması, piyasa değerinin mevzuata uygun biçimde belirlenmesi ve raporun TKGM sistemleri üzerinden usulüne uygun şekilde sonuçlandırılması yükümlülükleri aynen devam etmektedir. Bu nedenle yeni dönemde vatandaşlık dosyalarının sağlıklı şekilde yürütülmesi açısından yalnızca uygun değerleme kuruluşunun seçilmesi değil, seçilen kuruluş tarafından düzenlenen raporun da hukuk bürosu tarafından dosyanın genel şartlarıyla birlikte dikkatle kontrol edilmesi önem taşımaktadır.
Özetle, yeni düzenleme ile değerleme kuruluşu seçme konusunda önemli bir serbesti getirilmiş; ancak vatandaşlık başvurularının temelini oluşturan taşınmaz değerinin tespiti bakımından mevzuata uygunluk ve teknik denetim şartları korunmuştur. Bu yönüyle düzenleme, vatandaşlık uygulamasında hem başvuru sahipleri hem de süreci profesyonel olarak yürüten hukuk büroları açısından değerleme aşamasının daha etkin yönetilmesine imkân veren yeni bir uygulama döneminin başlangıcı olarak değerlendirilebilir.
