1. Kentsel Dönüşüm Hukukunun Sistematik Yapısı ve Temsil Stratejileri
Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde yürütülen, gayrimenkul hukuku, borçlar hukuku ve idare hukukunun kesiştiği son derece kompleks bir yasal zemine oturmaktadır.
Yabancı uyruklu gayrimenkul maliklerinin bu sürece taraf olması, süreci standart bir müteahhit-malik ilişkisinin ötesine taşıyarak; uluslararası temsil yetkisi, konsolosluk mevzuatları, sınır aşan ödeme planlamaları ve yabancılar hukukuna dair spesifik idari işlemlerin entegrasyonunu zorunlu kılmaktadır. Kentsel dönüşümün ana omurgasını oluşturan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, hukuki niteliği itibarıyla Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan eser sözleşmesi ile Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını barındıran tam iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli bir sözleşmedir.
Bu çalışmada, kentsel dönüşüm sürecine girecek yabancı yatırımcılar için verilecek hukuki danışmanlık hizmetlerimiz kapsamında; müteahhit ile müzakereler, diğer kat malikleriyle ilişkiler, sözleşmenin kritik maddeleri, belediye nezdindeki idari işlemler ve malikin sürece dahil olması gereken aşamalar, geçmiş emsal olaylar ve güncel 2026 mevzuatı ışığında derinlemesine analiz edilmiştir.
A. Yabancı Maliklerin Temsili ve Vekaletname Krizlerinin Yönetimi
Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki güvenliğin ilk adımı, yatırımcıyı resmi makamlar ve müteahhit nezdinde temsil edecek vekaletnamelerin kusursuz bir biçimde tesis edilmesidir.
Uygulamada müteahhitler, inşaat sürecini kendi lehlerine hızlandırmak adına, arsa sahiplerinden tapu devri, ipotek tesisi ve üçüncü kişilere satış yetkisi gibi mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden son derece geniş yetkilerle donatılmış vekaletnameler talep etmektedir. Yabancı yatırımcıların, hukuki sonuçlarını tam olarak kestiremedikleri bu yetkileri doğrudan yükleniciye devretmesi telafisi imkansız zararlar doğurabilmektedir. Bu riski elimine etmek amacıyla, geçmiş tecrübeler ışığında ikili vekaletname stratejisi uygulanması esastır.
Birinci vekaletname, doğrudan avukatlara verilerek gayrimenkul üzerindeki hakların tam yetkiyle korunması, sözleşmelerin imzalanması, resmi hibelere başvuru yapılması ve gerektiğinde müteahhidin yetkilerinin kısıtlanması veya azledilmesi gibi geniş yetkileri ihtiva etmelidir.
İkinci vekaletname ise müteahhide verilmek üzere hazırlanmalı; ancak bu belge yalnızca yapı ruhsatı alımı, mimari projelerin onaylatılması, şantiye şefliği atamaları ve SGK işyeri bildirgesi gibi salt inşaatın idari takibini sağlayan teknik yetkilerle sınırlandırılmalı, satış ve devir yetkileri metinden titizlikle çıkartılmalıdır.
Yabancı yatırımcıların Türkiye dışında vekaletname düzenlemesi aşamasında bürokratik engellerle karşılaşılmaktadır. Türk hukuku, gayrimenkul aynına ilişkin sözleşmelerin ve bu sözleşmelere dayanak teşkil eden vekaletnamelerin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini düzenlemektedir.
Maliklerin kendi ülkelerindeki Türk diplomatik temsilciliklerine başvurduklarında, konsolosluk bünyesinde yeminli bir Türkçe tercüman bulunmaması halinde işlemler reddedilmekte ve aylar süren gecikmeler yaşanmaktadır.
Her ne kadar dava süreçleri için yurt dışı noterliklerinden alınan apostilli vekaletnameler Türk mahkemelerince kabul edilmekteyse de, kentsel dönüşümün temelini oluşturan gayrimenkul işlemlerinde Tapu Müdürlüklerinin özel sistemi devreye girmektedir. Bu sistem uyarınca, tapu müdürlükleri yalnızca Türk noterliklerinde veya Türk diplomatik temsilciliklerinde düzenlenmiş vekaletnameleri kabul etmektedir. Nexpo Legal olarak, yatırımcıların konsolosluk bürokrasisinde zaman kaybetmemesi ve tapu işlemlerinde geçerli olacak doğru vekaletnameyi tek seferde, pürüzsüz bir şekilde çıkarabilmesi için tüm organizasyonu bizzat koordine ediyoruz.
B. Pasaport Denklik ve Yabancı Kimlik Entegrasyonu
Yabancı maliklerin kentsel dönüşüm sürecinde idari makamlarla yaşayabileceği bir diğer kriz, mülkiyet edinimi sırasında kullanılan kimlik/pasaport bilgileri ile güncel pasaport bilgilerinin eşleşmemesidir. Pasaport yenilemeleri, evlilik sebebiyle soyadı değişiklikleri veya çifte vatandaşlık durumlarında, tapu kayıtlarındaki isim ve belge numaraları ile güncel kimlikler arasında uyumsuzluk doğabilme ihtimali bulunmaktadır.
Bu uyumsuzluk, devlet destekli kentsel dönüşüm hibelerine (“Yarısı Bizden” kampanyası vb.) başvuruları ve belediye nezdindeki ruhsat işlemlerinde sorun doğurabilmektedir.
Yabancı uyruklu yatırımcıların Türkiye’de geçerli bir ikametgahı veya Yabancı Kimlik Numarası bulunmaması, kentsel dönüşüm sürecindeki idari işlemlerin yürütülmesinde ve avantajlı devlet hibelerine başvurulmasında aşılması zor bürokratik engeller yaratabilmektedir. Ancak bu tür spesifik kilitlenmelerde standart prosedürlerin ötesine geçerek, bu alandaki yoğun tecrübemiz uyarınca müvekkillerimize sunduğumuz alternatif hukuki ve idari çözümlerle devreye giriyoruz. Bürokratik süreçleri hızlandıran bu özel entegrasyon yöntemlerimiz sayesinde, yatırımlarınızın önündeki engelleri pürüzsüz bir şekilde kaldırıyoruz.
2. Diğer Kat Malikleri ile İlişkiler ve Salt Çoğunluk Kuralı
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile anlaşma sürecinin önündeki en büyük engellerden biri, binadaki diğer kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklardır. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde 2026 yılı itibarıyla yapılan köklü değişiklikler, azınlıkta kalan maliklerin süreci kilitleme gücünü önemli ölçüde kırmıştır.
Geçmiş yıllarda oybirliği veya 2/3 çoğunluk gerektiren karar alma nisapları, riskli yapıların yıkımı, parsellerin tevhidi (birleştirilmesi), ifrazı (bölünmesi), müteahhit seçimi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin onaylanması gibi konularda artık %50+1 (Salt Çoğunluk) ile alınabilmektedir. Yeni yasal düzenlemeler uyarınca, sahip olunan arsa paylarının salt çoğunluğu ile alınan karar, karara katılmayan veya muhalif kalan diğer paydaşlara noter vasıtasıyla tebliğ edilmekte ve kendilerine sözleşmeyi imzalamaları için kanuni bir süre tanınmaktadır.
Türkiye’deki kentsel dönüşüm mevzuatında, projelerin tıkanmadan hızla ilerlemesini sağlamak amacıyla salt çoğunluk kuralı uygulanmaktadır. Bu güncel yasal düzenlemeye göre; binanın yıkılması, yeniden inşası veya projelendirilmesi gibi temel kararlar için artık tüm kat maliklerinin onayı aranmamakta, arsa paylarının yarıdan fazlasına (%50+1) sahip olanların kararı yeterli kabul edilmektedir.
Ancak bu pratik sistem, sürece dahil olmayan yatırımcılar için kritik bir risk barındırır: Çoğunluk kararına uymayan azınlıktaki maliklerin arsa payları, idarenin koordinasyonunda açık artırmaya çıkarılarak diğer paydaşlara veya kamu kurumlarına satılabilmektedir. Bu noktada yabancı yatırımcıların iradeleri dışında gelişebilecek bu tür mülkiyet kaybı risklerini proaktif olarak önlenmesi önem arz etmektedir; karar alma süreçlerinde (kat malikleri kurullarında) yasal olarak temsil edilerek yatırımlarınızın profesyonel bir ekip tarafından güvence altına alınmasını tavsiye ediyoruz.
Kanuni süre içinde haklı bir mazeret olmaksızın çoğunluk kararına uymayan maliklerin arsa payları, idare veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı koordinasyonunda Açık Artırma Usulü ile, öncelikle anlaşan diğer paydaşlara, anlaşma sağlanamazsa üçüncü kişilere veya TOKİ’ye satılabilmektedir. Yabancı maliklerin bu açık artırma riskine maruz kalmamaları veya çoğunluk tarafından suiistimal edilmemeleri için, bina kat malikleri kurullarında doğrudan yasal temsilcileri aracılığıyla yer alması ve alınan salt çoğunluk kararlarına zamanında müdahil olması stratejik bir avantaj sağlayacaktır.
Nitekim inşaat fiilen başladığında, kat maliklerinin “Temsilciler Kurulu” (İnşaat Komitesi) oluşturması ve mimari seçimler ile inşaatın denetimi gibi konularda yetkilendirilmesi, çoklu mülkiyetli yapılarda iletişim karmaşasını çözen en pratik yöntemdir.
Yatırımcıyı bu tür kurullara isteği halinde dahil etmek veya kurullarda temsil etmek, inşaatın şeffaf ve pürüzsüz yürütülmesi için atılması gereken yasal adımlardandır.
3. Müteahhit ile Ön Müzakereler, Teknik Krizlerin Yönetimi ve Belediye İşlemleri
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmadan önceki süreç, teknik engellerin ve belediye idari işlemlerinin yarattığı belirsizliklerin müzakere edildiği, müteahhitlerin ise enflasyon baskısıyla acele ettiği bir aşamadır.
A. İmar Durumu, Kot Kesit, TEİAŞ ve Proje (DWG) Krizleri
Kentsel dönüşümde müteahhit ile sözleşmenin nihai halini alabilmesi için, arsanın imar durumuna göre mimari Avan Proje’nin veya Kesin Proje’nin çizilmiş olması gerekmektedir. Ancak belediyeler nezdindeki “İmar Durumu”, “İnşaat İstikamet Rölövesi” (yapının arsaya nasıl oturtulacağını gösteren koordinat belgesi) ve sair başvurular, kurum ve kuruluşların arsa üzerindeki şerhlerine veya teknik geçiş hatlarına takılabilmektedir.
Örneğin, arsanın altından veya üstünden geçen TEİAŞ yüksek gerilim hattı bulunması halinde, belediye imar birimi TEİAŞ’ın uygun görüşü alınmadan alanın çekme mesafelerini ve sınırlarını belirleyemez. Sınırlar belirlenmeden yasal metrekareler kesinleşemez, metrekareler kesinleşmeden Autocad (DWG) tabanlı kat planları çizilemez ve dolayısıyla malik yatırımcının hangi bağımsız bölümü alacağı muğlak kalır.
Müteahhitler bu belirsizlik ortamında, zaman kaybını önlemek için projenin sözleşmeye eklenmeden imzalanmasını dayatabilmektedir. Müteahhitlerin baskısına karşı, mülkiyet haklarını ve bağımsız bölümün değerini garanti altına alan özel koruyucu hükümlerin sözleşmeye dahil edilmesi hayati önem taşır. Teknik belirsizliklerin yaratabileceği bu tür riskleri sözleşme müzakereleri aşamasında bertaraf ederek projenin detayları netleşmeden tek bir imza dahi atılmamasını sağlayarak yatırım güvence altına alınabilmektedir.
Belediye işlemlerine dair bir diğer maliyet ise otopark düzenlemeleridir. Yeni binalarda zorunlu sığınak yönetmeliği sebebiyle zemin katlarda otopark tahsisi yapılamıyorsa, belediyenin İmar Yönetmeliği uyarınca bağımsız bölümlerin brüt metrekareleri üzerinden Otopark Bedeli hesaplanmakta ve bu bedelin yapı ruhsatı verilmeden önce belediyeye yatırılması şart koşulmaktadır. Belediye süreçlerinde karşılaşılan bu gibi zorunlu maliyetler, projenin toplam yatırım bütçesini doğrudan etkileyen unsurlardır. Yüklenici firmalar, bu tür belirsiz maliyetleri genellikle sözleşme aşamasında malik üzerine bırakmaya eğilimlidir.
Nexpo Legal olarak, inşaatın tüm maliyet kalemlerini, ödeme sorumluluklarını ve belediye nezdindeki yükümlülükleri sözleşme müzakerelerimizde en ince ayrıntısına kadar denetliyoruz. Ödeme yükümlülüklerinin yatırımcı aleyhine bir borç yüküne dönüşmemesi için gerekli tüm hukuki bariyerleri oluşturuyor ve mali süreçlerin şeffaf, sizin lehinize bir planlamayla yürümesini sağlıyoruz.
B. Tahliye ve Anahtar Teslimi Zamanlaması
Müteahhitlerin baskı uyguladığı bir diğer konu, inşaat maliyetlerini sabitlemek için mevcut yapıların bir an önce boşaltılarak yıkıma hazır hale getirilmesidir.
İmzalar tamamlanmadan taşınmazın boşaltılması, yatırımcıyı sözleşmesiz ve güvencesiz bir konumda bırakmaktadır. Sözleşme güvencesi sağlandığında ise, yabancı yatırımcıların şahsi eşyalarının tahliyesi için emlak yönetim firmaları üzerinden koordinasyon sağlanarak, anahtarların idari işlemler için (elektrik/su/doğalgaz kesimi, binanın boş olduğunun ispatı ve sair işlemler) müteahhide tutanakla teslimi gerçekleştirilir. Daha sonra yıkım ve sair işlemlere başlanabilecektir. Bu doğrultuda, anahtarların idari işlemler için (elektrik/su/doğalgaz kesimi, binanın boş olduğunun ispatı ve sair işlemler) müteahhide tutanakla teslimi gerçekleştirilir. Özellikle yurt dışında yaşayan ve sürecin fiziksel takibinde zorlanan yatırımcılar için, taşınmazın boşaltılması ve idari koordinasyon süreçlerinin tamamını bünyemizdeki operasyonel destek ekibimizle birlikte bizzat yönetiyoruz.
Yatırımcı uzaktayken bile taşınmazının güvenliğini ve yıkım öncesi tüm yasal hazırlıkların eksiksiz tamamlanmasını sağlayarak, stres yaşatmadan projenin bir sonraki aşamasına sorunsuz bir şekilde geçilmesini sağlıyoruz.
4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Mimarisi: Kritik Maddeler ve Risklerin Tasfiyesi
Hazırlanacak sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması emredici bir kuraldır. Adi yazılı sözleşmeler veya sadece imza tasdikiyle yapılan metinler kesin hükümsüzdür ve taraflara ifa talebi hakkı vermez. Müteahhitlerin matbu olarak sunduğu sözleşme taslakları genellikle arsa sahiplerini zayıf durumda bırakan asimetrik hükümlerle doludur. Malik yatırımcı lehine yapılacak müzakerelerde aşağıdaki kritik maddelere azami dikkat göstermekteyiz.
A. Tek Taraflı Cezai Şartlar ve İhtarsız Fesih Hükümleri
Müteahhit sözleşmelerinde sıklıkla, arsa sahibinin edimini (örneğin tahliye, vekaletname verilmesi veya belirlenen ödeme planı) ifada gecikmesi halinde müteahhide ihtarsız fesih ve yatırımcının payını üçüncü kişilere satma yetkisi tanıyan haksız şartlar bulunur.
Bu tür asimetrik ve haksız fesih maddelerinin, henüz imza aşamasındayken tecrübeli bir avukat tarafından fark edilmesi ve yatırımcı lehine adil hükümlerle değiştirilmesi hayati önem taşımaktadır. Nexpo Legal olarak, aşamalı ve koruyucu yasal mekanizmaları sözleşmeye titizlikle entegre ediyoruz.
B. Gecikme Tazminatı ve Enflasyon Uyumu
İnşaatın zamanında bitirilmemesi, kentsel dönüşüm süreçlerinde en sık karşılaşılan mağduriyetlerin başında gelmektedir. Özellikle enflasyonist piyasa koşullarında, sözleşmeye yıllar öncesinden eklenen sabit ve sembolik cezai şartlar, caydırıcılığını kısa sürede yitirmekte; bu da müteahhidi projeyi geciktirmeye teşvik etmektedir.
Bu doğrultuda sözleşme müzakerelerinde, gecikme durumunda yatırımcıların maruz kalabileceği zararları güncel piyasa gerçeklerine göre otomatik olarak güncelleyen ve müteahhidi zamanında teslimat konusunda doğrudan motive eden özel koruma mekanizmaları uygulanabilir.
C. Ayıplı İfa, Eksik İşler ve Gözden Geçirme Süreleri
TBK uyarınca, inşaat teslim edildiğinde malikin makul bir süre içerisinde daireyi gözden geçirip varsa eksik ve kusurlu (ayıplı) işleri müteahhide bildirme külfeti bulunmaktadır. Yüklenici firmalar, kendi menfaatleri gereği sözleşmelere 15 gün gibi çok kısa gözden geçirme süreleri koymaktadırlar. Ancak yurt dışında yaşayan maliklerin Türkiye’ye geliş süreleri ve teknik bilirkişi raporu alma süreçleri göz önünde bulundurularak bu sürenin hakkaniyete uygun olarak sözleşmede revize edilmesi, kullanıma bağlı olarak zamanla ortaya çıkan gizli ayıplar için ise kanuni sürelerin geçerli olduğunun vurgulanması gerekir. Bu ihbar yapılmadığı takdirde yatırımcı, daireyi ayıplı haliyle kabul etmiş sayılır.
D. Teknik Şartname: Malzeme ve İmalat Standartları
Sözleşme ekindeki teknik şartname, müteahhidin lüks veya vasat bir imalat yapıp yapmayacağını belirler. “Lüks malzemeler kullanılacaktır” veya “birinci sınıf imalat yapılacaktır” gibi muğlak ifadeler hukuken belirsizdir ve itirazlara zemin hazırlayacaktır. Tüm malzemeler marka, model ve boyutlarına kadar her kalem net olarak listelenmelidir.
E. Hukuki Teminatlar: İpotek ve Bina Tamamlama Sigortası
Müteahhidin inşaatı yarım bırakması, iflas etmesi veya standartlara uygun imalat yapmaması riskine karşı arsa sahibi yatırımcının güvence altına alınması zorunludur. Bunun en yaygın yolu, müteahhide devredilecek arsa paylarının üzerine tapuda İnşaat Teminat İpoteği konulmasıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teminat ipoteği, genellikle iki şekilde düzenlenmektedir:
- Yükleniciye verilecek olan arsa payı, işin başında verilir ve yüklenici kendi payına düşecek olan arsa payının devri akabinde inşaat faaliyetlerine başlar,
- Yüklenici arsa payı kendisine devredilmeksizin imalatlara başlar ve imalat oranına göre sözleşme ile belirlenmiş olan hakedişi oranında arsa paylarını devralma hakkı kazanır. İnşaat fiziken ilerledikçe (Örn. su basman seviyesi %20, kaba inşaat %40, ince işçilik %70, iskan %100), hak edilen aşamalara denk gelen ipotekler kademeli olarak kaldırılabilir.
Ayrıca, 2024 ve sonrası yeni kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülen projelerde yapı ruhsatı alınmadan önce, müteahhidin Hazine ve Maliye Bakanlığı şartlarına uygun bir Bina Tamamlama Sigortası yaptırması veya muadil bir teminat sunması zorunlu hale getirilmiştir.
Bu sigorta, müteahhidin yükümlülüğünü yerine getirememesi halinde, projeyi tamamlayarak sigorta şirketinin malikleri mağduriyetten kurtarmasını garanti eder. Bu hükmün sözleşme metninde açıkça belirtilmesi ve primlerin tamamen yükleniciye ait olduğunun yazılması elzemdir.
5. Finansman, Ödeme Planları ve Devlet Destekleri: “Yarısı Bizden” ve Kira Yardımı
Kentsel dönüşümde projenin finansal fizibilitesi, müteahhit ile malikler arasındaki ödeme dengesini ve devletin sunduğu hibe/kredi desteklerini içerir. Yabancı maliklerin bu imkanlardan yararlanması mümkündür ancak bazı bürokratik şartlara tabidir.
A. “Yarısı Bizden” Kampanyası (2025-2026 Güncel Mevzuatı)
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2026 yılı sonuna kadar geçerli kıldığı “Yarısı Bizden” Kampanyası, kentsel dönüşüm finansmanında tarihi bir modeldir. Kampanya, özellikle İstanbul’daki riskli yapılar için müthiş bir kolaylık sağlamaktadır.
Yabancı uyruklu kat malikleri de Türkiye’deki bu devlet desteğinden, daha önce değindiğimiz Vergi Kimlik Numarası ve geçerli kimlik bilgileri ibraz edilerek faydalanabilmektedir. Önemli bir hukuki detay, devletin bu ödemeleri malikin kendi hesabına değil, inşaatın ilerlemesini garanti altına almak amacıyla yüklenici firma (müteahhit) adına Emlak Katılım veya Ziraat Bankası’nda açılan bloke bir hakediş hesabına kademeli olarak (daha önce açıkladığımız hakediş usulü ile) yatırmasıdır.
B. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı
Maliklerin hibe ve krediye başvurmama veya şartları sağlamama durumunda alternatif devlet desteği “Kira Yardımı”dır. Yasaya göre, hem hibe/kredi hem de aylık kira yardımı aynı anda alınamaz.
Yabancı maliklerin bu yardımı alabilmesi için ispat yükümlülüğü bulunmaktadır. Kira yardımına başvurunun, riskli yapının tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde yapılması ve başvuru sahibinin tahliyeden önceki son 3 ay içerisinde söz konusu adreste fiilen ikamet ettiğini, kendi adına kayıtlı elektrik, su veya doğalgaz faturası ve Nüfus Müdürlüğünden alınan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Örneği ile ispatlaması zorunludur. Yatırımcı, taşınmazda yaşamıyor ve burayı sadece yatırım amaçlı boş tutuyorsa, kanun gereği kira yardımı almaya hak kazanamaz.
C. Özel Ödeme Planları ve Hakediş Endeksi
Devlet desteklerinin kapsamı dışında kalan veya yatırımcılarımızın özel tercihleri doğrultusunda şekillenen finansal süreçlerde, müteahhit ile kurulan ödeme dengesi projenin güvenliği için kritik öneme sahiptir. Bu aşamada, finansal risklerin minimize edilmesi ve ödemelerin projenin gerçek performansıyla paralel ilerlemesi amacıyla, tarafımızca tavsiye edilen performansa dayalı hakediş sistemi esas alınabilir.
6. Malikin Fiziken ve Hukuken Devrede Olması Gereken Kritik Aşamalar
Arsa payı karşılığı inşaat süreçleri, teknik ve idari olarak ağırlıklı biçimde avukatlar ve yükleniciler üzerinden yürütülse de, yabancı yatırımcıların doğrudan eylemde bulunmasının yasal veya operasyonel olarak zorunlu olduğu belirli durumlar mevcuttur.
- Temsil Yetkisinin Verilmesi (Vekaletnameler): Tapu mevzuatı gereği, yurt dışı noter vekaletleri kentsel dönüşümde geçerli değildir; konsolosluk işlemleri ise uzun sürebilir. En sağlıklı yöntem, yatırımcının sürecin en başında Türkiye’ye gelerek bizzat yeminli tercüman huzurunda vekaletname vermesidir. Nexpo Legal olarak, yatırımcıların Türkiye ziyaretlerinde yasal altyapıyı önceden hazırlayarak vekalet işlemlerini en hızlı ve sorunsuz şekilde tamamlamalarını koordine ediyoruz.
- Kimlik ve Biyometrik Verilerin Sunulması: İsim denklik belgeleri, pasaport yeminli tercümeleri ve biyometrik fotoğrafların temini bizzat yatırımcı tarafından sağlanmalıdır.
- Vergi Numarası Temini: “Yarısı Bizden” kampanyası veya diğer ödemeler için gerekli olan Potansiyel Vergi Kimlik Numarası alınmalıdır.
- Mimarinin Onayı: Belediyeden alınan İmar Durumu ve TEİAŞ engellerinin aşılması sonrası müteahhidin hazırladığı kesin mimari projeler, dairenin cephesi, kat planı ve metrekare gibi netlikleri açısından yatırımcı dijital veya fiziki onayına sunulur.
- Tahliye ve Eşya Organizasyonu: Sözleşmenin imzalanmasını müteakip, dairesindeki eşyaların tahliye edilmesi ve anahtarların emlak yönetim şirketleri aracılığıyla teslim edilmesi gerekmektedir.
- Finansal Taahhütlerin İfası: Belediye Otopark Bedellerinin tahakkuku, sözleşme imza peşinatları ve inşaat ilerledikçe vadesi gelen hakedişleri, yatırımcının bizzat gerçekleştireceği zorunlu ödemelerdir.
- Gözden Geçirme ve Kabul: İnşaatın bitiminde, bağımsız bölüm anahtarlarının teslim alındığı gün (veya yasal süresi içinde), dairedeki açık ayıpların ve standartlara aykırı malzeme kullanımlarının tespiti bizzat malik veya atayacağı teknik bir mühendis/mimar tarafından yapılmalıdır.
7. İnşaatın Denetimi, İhtilafların Çözümü ve Sözleşmenin Feshi
İnşaat süreci başladıktan sonra yaşanabilecek teknik ve hukuki durumların yönetimi, sürecin son perdesini oluşturur. Müteahhit sözleşmede taahhüt ettiği eseri zamanında bitiremezse Yüklenicinin Temerrüdü olgusu gerçekleşir. Bu anda, arsa sahiplerinin atabileceği hukuki adımlar ve bunların sonuçları şu şekildedir:
A. Aynen İfa, Gecikme Tazminatı ve Eksik İşlerin Tamamlatılması
İnşaat büyük oranda bitmiş ancak bazı bağımsız bölümler eksik bırakılmış veya zamanında teslim edilmemişse; arsa sahibi yatırımcı, TBK uyarınca müteahhitten aynen ifa (işin bitirilmesini) talep ederken, geçen süreye ilişkin sözleşmede belirlenen gecikme tazminatlarını veya cezai şartları tahsil etme hakkına sahiptir.
B. Fesih Senaryoları (TBK ve 6306 s. Kanun m. 6/14)
Sözleşmenin tarafların anlaşmasıyla feshedilememesi durumunda mahkeme kararı ile fesih davası açılması zorunludur. Burada inşaatın geldiği fiziki tamamlanma oranı kader tayin edici bir kriterdir.
Ancak yargı süreçlerinin yıllar alması riskine karşı, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası ile İdari Fesih kurumu getirilmiştir.
Buna göre; kentsel dönüşüm alanında müteahhit ile sözleşme imzalanmasından itibaren 1 yıl geçmesine rağmen inşaata başlanmamışsa veya inşaat 6 aydan fazla bir süreyle durmuşsa, maliklerin salt çoğunluk kararı alarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurmasıyla sözleşmeler resen (idari yoldan) feshedilebilmektedir.
Bu yetki, malikleri uzun mahkeme koridorlarından kurtararak projeyi yeni bir yükleniciye devretme esnekliği sağlar.
Saygılarımızla,
Nexpo Legal
