土耳其共和国环境、城市化和气候变化部于2026年9月18日发布的编号为36189470-125.01.01/21900458的批文，对根据《土耳其国籍法》实施条例进行的基于房地产收购的公民身份申请中所使用的评估报告，引入了一项重大变更。通过上述规定，公民身份申请中使用的评估报告现在可以由资本市场委员会 (SPK) 授权的任何评估公司出具。该规定已纳入第2024/2号通告，从而结束了以前在评估过程中只能通过实践中唯一的机构 GEDAŞ 进行办理的义务。
自由选择评估公司
根据新规定，申请人现在可以在符合法规规定条件的评估公司中进行选择。事实上，根据通告，与之前的系统一样，评估报告的申请通过 Web Tapu 进行，并且可以根据请求的目的通过偏好或自动算法选择任何评估公司。
必要条件：SPK 授权和 TADEBİS 注册
这里需要注意的一个重要点是，这种自由选择并不意味着可以与市场上的任何评估公司合作。评估公司必须获得资本市场委员会的授权，拥有土耳其评估师协会 (TDUB) 的活跃会员资格，并且必须接入 TADEBİS 系统。因此，在为公民身份申请档案选择评估公司时，仅仅是一家商业运营的公司是不够的；相关机构是否符合法规所要求的技术和行政条件也将被单独审查。
流程管理和协调的优势
对于 Nexpo Legal 而言，这项新做法最重要的结果是，它允许在档案的总体处理时间表中更有效地管理评估流程。特别是在由购买房地产、完成付款交易、准备评估报告、执行产权契据交易以及随后提交公民身份申请等相互关联的阶段组成的流程中，选择合适的评估公司的能力将在实践中的时间和协调方面提供优势。然而，选择公司机会的扩大并不意味着评估报告所受的技术标准发生了改变。评估报告仍必须按照国际评估标准、TDUB 规定以及土地和地籍总局 (TKGM) 确定的程序和原则来编制。
基准价值：市场价值与标准
在公民身份申请方面需要强调的一个基本问题是评估报告中所依据的市场价值。在通告中，市场价值被定义为在适当的市场条件下，截至评估之日，知情且自愿的买卖双方之间预期进行的销售交易中的估计价值；并且明确指出，在土地和地籍交易中依据的价值是市场价值。另一方面，“基于合法使用的市场价值”也在报告中单独显示，但其目的是为了向相关方提供信息。
在这种背景下，虽然引入选择评估公司的机会为公民身份档案中评估报告的准备提供了更大的灵活性，但并未消除有关报告内容和估值符合法规要求的敏感性。评估公司必须比较房地产的合法和实际状况，在必要时揭示现状与建筑设计图之间的差异，并以反映房地产真实状况的方式进行报告。此外，还规定评估报告必须包含清晰展示房地产状况和施工水平等方面的照片。
评估报告的有效期
根据通告，产权契据交易中使用的评估报告的有效期已定为12个月。但是，如果在出具报告后发生了可能影响房地产价值的产权登记变更，即使12个月的期限尚未届满，也可能需要获取新的评估报告。因此，对于公民身份档案来说，仅仅获得报告是不够的；在报告出具与产权交易之间的这段时间里，监控房地产的法律和实际状况也至关重要。
结论与评估
总之，2026年9月18日部级批文引入的规定构成了一项重大变更，使基于房地产收购的土耳其公民身份申请中的评估流程变得更加灵活和可定制。特别是，允许在符合法规规定条件的受 SPK 许可的评估公司中进行选择，取代了以前实践中通过单一机构进行评估的流程，这将使在公民身份领域工作的律师事务所在档案管理中能够更有效地采取行动。
然而，新系统并不意味着放弃了评估过程中的任何标准化。相反，虽然评估公司的选择已自由化，但有关评估报告的技术内容、准确反映房地产的真实和合法状况、依法确定市场价值以及通过 TKGM 系统妥善定稿报告的义务仍然完全相同。因此，为了在新时代顺利执行公民身份档案，不仅要选择合适的评估公司，而且律师事务所必须结合档案的一般条件仔细审查所选公司出具的报告，这一点非常重要。
综上所述，新规定在选择评估公司方面引入了极大的自由度；但是，关于构成公民身份申请基础的房地产价值确定，法律合规性和技术监督的条件已得到保留。在这方面，该规定可以被视为一个新的实施时代的开始，它使公民身份实践中的评估阶段能够被更有效地管理，这对申请人和专业处理该流程的律师事务所都有利。
