Giriş
7445 sayılı ve 7531 sayılı Kanunlar ile getirilen son değişikliklerle, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerle birlikte, taşınmazın devri, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulması, taşınmazın taksimi (paylaşılması) ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Bu düzenlemeler, uyuşmazlıkların daha hızlı, daha etkin ve barışçıl bir şekilde çözüme kavuşturulmasını sağlamayı amaçlamaktadır.
Arabuluculuk Anlaşma Belgelerinin Tapu Sicilinde Uygulanması
Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşmaya varması halinde, bu anlaşmanın tapu siciline tescil edilmesi mümkündür. Ancak bunun gerçekleşmesi için belirli şartların ve prosedürlerin yerine getirilmesi gerekir.
2.1. İcra Edilebilirlik Şerhi Alınması
Bir arabuluculuk anlaşma belgesinin tapuda işlem görebilmesi için mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Bu şerh, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınır.
Mahkeme, anlaşma belgesini şu hususlar açısından inceler:
- Arabuluculuğa elverişli ve cebri icraya uygun olup olmadığı,
- Taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin kanuni kısıtlamalara, usul ve esaslara uyulup uyulmadığı.
2.2. Anlaşma Belgesinin İçeriği
Anlaşma belgesinin tapu işlemlerinde kabul edilebilmesi için aşağıdaki unsurları içermesi gerekir:
- Tarafların kimlik bilgileri: T.C. kimlik numarası, ad soyad, anne-baba adı, doğum tarihi, nüfus cüzdanı seri numarası.
- Eğer temsilci aracılığıyla imzalanmışsa: noteri, tarihi ve yevmiye numarasını içeren vekaletname bilgileri.
- Taşınmazın tanımlayıcı bilgileri: il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel ve varsa blok, kat ve bağımsız bölüm numarası; paylı mülkiyet ise pay oranları.
- Anlaşma bedeli: taşınmazın devri veya üzerinde hak kurulmasına ilişkin bedel.
- Tapu sicilindeki mevcut takyidatlar: ipotekler, şerhler, beyanlar, haklar ve yükümlülükler.
- Tarafların ve arabulucunun ıslak imzaları.
Anlaşmadaki tarafların irade beyanları açık, net ve şüpheye yer bırakmayacak şekilde olmalıdır.
2.3. Tapu Tescil Süreci
İcra edilebilirlik şerhi alınmış bir arabuluculuk anlaşma belgesi ile tapu müdürlüğüne başvurulduğunda aşağıdaki adımlar izlenir:
- İnceleme ve Değerlendirme: Tapu müdürlüğü, işlemi yürürlükteki mevzuata göre inceler. Taşınmaz üzerindeki mevcut kısıtlamalar, ipotekler ve takyidatlar değerlendirilir.
- Harç ve Ücretlerin Ödenmesi: İşlemin niteliğine göre tapu harçları ve döner sermaye ücretleri tahsil edilir.
- Tescil İstem Belgesinin Hazırlanması: İşlem, resmi senet düzenlenmeksizin bir tescil istem belgesi hazırlanarak tamamlanır.
2.4. Özel Durumlar
- Vesayet veya Velayet: Taraflardan biri vesayet veya velayet altındaysa, yasal temsilcilerin katılımı ve gerekli izinlerin alınması zorunludur.
- Tüzel Kişiler: Tüzel kişiler adına yapılan işlemlerde, yetkili temsilcilerin anlaşmayı imzalaması ve yetki belgelerini sunması gerekir.
- Miras Durumları: Miras paylarının elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete çevrilmesi veya mirasçılar arasındaki anlaşmalar arabuluculuk yoluyla gerçekleştirilebilir.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk (Madde 18/B)
Belirli uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir ön şarttır. Bu uyuşmazlıklar şunları içerir:
- Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi,
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (İlamsız icra yoluyla tahliye hariç),
- Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Bu tür durumlarda, öncelikle arabuluculuğa başvurmadan dava açılması mümkün değildir.
3.1. Arabuluculuk Süreci Sonunda Anlaşma
Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşmaya varması halinde:
- İcra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
- Anlaşma belgesi, taşınmazlara ilişkin yasal sınırlamalara ve usullere uygun olarak hazırlanmalıdır.
- Tapu siciline tescil işlemi, icra edilebilirlik şerhi taşıyan bir anlaşma belgesi ile gerçekleştirilebilir.
Önemli Hususlar
- Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanması Şerhi (Madde 17/B): Bu şerh, arabuluculuk süreci sırasında tarafların talebi üzerine tapu siciline işlenebilir ve tasarruf yetkisini en fazla üç ay süreyle kısıtlar. Anlaşma sağlanması halinde veya tarafların talebi üzerine kaldırılır.
- Taşınmaz Üzerindeki Takyidatlar: Tasarrufu engelleyici kısıtlayıcı şerhler bulunması durumunda, arabuluculuk anlaşmasına dayalı tescil mümkün olmayabilir. Bu tür kısıtlamaların kaldırılması veya gerekli onayların alınması gerekir.
- Yeni Takyidatlar: Anlaşmanın imzalanması ile tescil arasında taşınmaz üzerine yeni bir kısıtlama konulursa, tüm tarafların katılımı gerekebilir.
- Harçlar ve Ücretler: İşlemin niteliğine göre tapu harçları ve döner sermaye ücretleri tahsil edilir. Kısıtlama şerhleri için tapu harcı alınmaz, ancak döner sermaye ücretleri uygulanır.
Nexpo Legal Olarak Hizmetlerimiz
Nexpo Legal olarak, müvekkillerimize arabuluculuk süreçlerinde ve tapu işlemlerinde kapsamlı hukuki destek sağlıyoruz. Deneyimli ekibimizle şu konularda yardımcı oluyoruz:
- Arabuluculuk sürecinin başlatılması ve yönetilmesi,
- Anlaşma belgelerinin hazırlanması ve icra edilebilirlik şerhlerinin alınması,
- Tapu tescil işlemlerinin yürütülmesi,
- Taşınmaz hukuku meselelerine ilişkin hukuki danışmanlık hizmetlerinin sunulması.
Bu yeni düzenlemeler ışığında, gayrimenkul uyuşmazlıklarınızın hızlı ve etkin bir şekilde çözüme kavuşturulmasını sağlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Nexpo Legal
